不動産投資用ローンの金利相場はいくら？低金利でローンを組む方法や注意点 - 海外不動産ポータルサイト SEKAI Property

不動産投資ローンを組んで物件を購入したいと考えている方のなかには、そもそも金利の相場がいくらくらいなのか、どの程度の金利でローンを借り入れるのが適切なのか悩まれている方も多いのではないでしょうか。

今回の記事では、不動産投資用ローンを借り入れるにあたって、投資家が知っておきたい金利の意味や注意点、各金融機関における金利の相場を紹介します。また、低金利で不動産投資用ローンを借り入れる方法もまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資における「金利」とは

金利とは、不動産投資用ローンを金融機関で借り入れた際に生じる利息の割合です。不動産投資向けに借り入れた資金と金利を、金融機関に返済していくことになります。

たとえば、不動産投資用ローンで、5000万円の資金を金利2％、借入金額30年で借り入れたとします。毎月の返済額は約18.5万円となり、利息だけで約1650万円を返済する必要があります。このように、不動産投資用ローンを借り入れる際には、借り入れた元本だけでなく、金利による利息分の返済も考慮しなければなりません。

固定金利と変動金利の違い

金融機関で不動産投資用ローンを申請するときに、「固定金利」と「変動金利」の2種類から選択することとなります。

固定金利

固定金利とは、借入時に指定した期間において金利が固定されるタイプです。金利変動によるリスクを受けにくいほか、収支計画が立てやすいのがメリットです。一方、仮に返済中に金利が下がった場合でも、設定した金利のまま返済を続ける必要があります。

変動金利

変動金利は、一般的に年2回(半年に1回)金利を見直すタイプです。突然金利が上昇した場合に備えて、返済額が5年間変わらない「5年ルール」や、5年の間に大幅な金利変動が生じた場合でも、前回の返済額から1.25倍までに抑える「1.25倍ルール」などが設けられています。

また、変動金利では、変動リスクがある分、固定金利よりも金利が低く設定されています。

とはいえ、上記の2つのルールは、毎月の返済額自体を抑えるもので、金利上昇分による利息が増えてしまう点に注意しなければなりません。収支のバランスが崩れて、キャッシュフローが悪化する危険性があります。

【2022年最新】不動産投資用ローンの金利相場

不動産投資用ローンは一部の金融機関にて提供しています。ただし、それぞれの金融機関にて金利が異なるので、申請前に相場をチェックしましょう。

※金利、借入可能金額、借入可能期間、融資対象は2022年11月現在の情報です

みずほ銀行

みずほ銀行は国内大手3行の1つです。マンションやアパートなどの賃貸住宅の建築・取得資金に活用できます。借入可能金額は最大5億円、借入可能期間も最長35年に設定されています。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産投資ローン
金利	要相談 連動金利方式、固定金利選択方式、全期間固定金利方式から選択可能
借入可能金額	50万円以上、5億円以下(1万円単位)
借入可能期間	最長35年間
融資対象	賃貸用住宅の土地・建物の取得資金、増改築・改装資金、底地買取資金および外構工事資金、火災保険料、担保関連費用、設計料、解体工事費用、近隣対策費、印紙税、仲介手数料、付帯工事費用、水道加入金

りそな銀行

りそな銀行は大阪府に本店を置く銀行で、全国300以上の支店があります。1棟マンション・アパートの購入や、リフォーム費用の融資に加え、区分マンションの購入といった幅広い用途で活用できます。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産投資ローン
金利	審査結果で金利が決定(固定金利、変動金利から選択可能)
借入可能金額	100万円以上、3億円以下(1万円単位)
借入可能期間	最長30年間
融資対象	支店所在地の賃貸用不動産の取得など

三井住友信託銀行

三井住友信託銀行は、銀行業から不動産業まで幅広い事業を行っている三井住友トラスト・グループの子会社です。10万円単位で最高3億円までの借入、最長35年まで借入期間が設けられています。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産投資ローン
金利	変動金利：2.575％ 固定金利：3.45％〜
借入可能金額	100万円以上、3億円以下(10万円単位)
借入可能期間	最長35年
融資対象	マンション・アパートなどの賃貸用不動産の建築購入、増改築、修繕、改装、借換資金およびこれに係る諸費用

横浜銀行

横浜銀行は神奈川県を拠点にする銀行です。地方銀行のなかでも規模が大きい銀行で、神奈川県、東京都など一部のエリアで融資を受けられます。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産投資ローン
金利	各窓口にて要相談
借入可能金額	3億円以下
借入可能期間	最長35年
融資対象	賃貸住宅の新築購入や、増改築、補修、改装資金、賃貸住宅向け土地購入資金など

オリックス銀行

オリックス銀行は、借入期間は最長35年・完済時年齢80歳未満という条件で融資を提供しています。2022年11月現在の金利は、変動金利で年2.675%〜、固定金利で年2.300%〜です。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産投資ローン
金利	変動金利：年2.675%〜 固定金利期間特約付変動金利型：年2.300%〜
借入可能金額	1,000万円以上、2億円以下
借入可能期間	最長35年
融資対象	原則として、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産 マンションの場合は専有面積40㎡以上

東京スター銀行

東京スター銀行は、港区赤坂に本店を置く銀行です。Webでの仮審査に対応しており、最短4日間で審査結果を受け取れます。定期的に行われているキャンペーンも魅力です。なお、東京スター銀行では、一部のエリアにて海外不動産用のローン借入にも対応しています。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産担保ローン
金利	変動金利：0.85％〜7.85% 固定金利：1.40%~8.75%
借入可能金額	100万円以上、1億円以下(10万円単位)
借入可能期間	最長30年
融資対象	リフォーム費用や教育費、他社ローンの借り換えなど

楽天銀行

楽天銀行は、楽天グループの1つであり窓口を持たないネット銀行です。最短で翌営業日に事前審査結果を得られるほか、申込から実際に融資を受け取るまでの期間も最短3週間とスピーディな対応です。金利は固定金利で0.95％～9.71％、5年ごとに見直しが入ります。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産担保ローン
金利	固定金利：0.95％～9.71％(5年見直し)
借入可能金額	100万円以上、1億円以下(10万円単位)
借入可能期間	最長25年
融資対象	原則自由

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同出資したネット銀行です。最大1億円の借入が可能で、用途も原則自由となっています。また、住宅ローンを借り入れている途中でも申し込みが可能です。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産担保ローン
金利	変動金利：2.95％〜8.9％
借入可能金額	300万円以上、1億円以下
借入可能期間	最長35年
融資対象	原則自由

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、政府系の金融機関であり、民間と比較すると金利が低いのが特徴です。ただし、借入可能金額は4800万円以下と少なめで、借入可能期間も10年と短い点に注意が必要です。

項目	条件内容
ローンの種類	不動産担保ローン
金利	基準金利 2,00％〜3.05％(担保を不要とする場合) 1.05％〜2.70％(担保を提供する場合)
借入可能金額	4800万円以下
借入可能期間	最長10年
融資対象	不動産賃貸事業を含む事業資金

低い金利で不動産投資用ローンを組む方法

不動産投資用ローン返済の負担を軽減するためには、できるだけ低い金利で借り入れることが重要となってきます。低い金利で借り入れること自体簡単なことではありませんが、可能な限り低金利に抑える方法を紹介します。

固定金利ではなく変動金利を選ぶ

1つ目は、固定金利ではなく、変動金利を選択する方法です。上述したとおり、変動金利タイプは、金利が変動するリスクがあることから、固定金利よりも最初の設定金利が低くなっています。

また、仮に返済期間に金利が変動しない、金利が変動してもごくわずかといった場合であれば、最終的な返済額の負担を軽減できます。もちろん、金利変動リスクに備える必要はありますが、少しでも金利を抑えたい場合には変動金利を選択しましょう。

日本政策金融公庫に相談する

次に、日本政策金融公庫への相談です。日本政策金融公庫の金利は2％台で、民間の金融機関と比較すると低い傾向にあります。

また、固定金利タイプを提供しているので、急な金利上昇によるリスクを防げるのもメリットです。「事業目的」であることが条件となりますが、金利を抑えたい場合には検討してみてください。

返済実績を作って交渉する

返済実績を積み重ねていくと、低金利で不動産投資用ローンを借り入れられる可能性があります。というのも、金融機関での審査では、投資家本人の「返済能力」がチェックされるためです。

もちろん、初回のローン借入から金利交渉を行うことは難しいですが、返済を怠ることなく続けていくことで、将来的に金融機関と相談するチャンスを高められます。ローン借入から10、20年経過している方は、一度金利交渉が可能かどうかを確認してみましょう。

ローンを組まず現金だけで購入する

どうしても金利がネックになるという方は、ローンを組まずに現金で購入しましょう。現金一括で不動産を購入すれば、金利自体が発生しないので利息を支払う必要もありません。

また、海外不動産はローンの借入自体が難しい一方で、日本国内の不動産よりも価格が安いのが特徴です。とくに、カンボジアの首都プノンペンには、1000万円台で購入可能な物件もあるので、現金一括で購入したい方は東南アジアの不動産も検討してみてください。

【無料ダウンロード可能】カンボジア不動産市場を徹底解説｜カンボジア不動産ガイド

不動産投資用ローンの金利に関する注意点

金利は金融機関から借りているお金に対する利息であり、不動産投資用ローンを組むときには十分注意しなければなりません。最後に、金利の注意点をまとめているので、気をつけながらローンを借り入れるようにしましょう。

金利上昇により利回りが低下する恐れがある

最初に注意しておきたいのが、金利が上昇した結果、不動産投資の利回りが低下する恐れがあることです。金利上昇に伴い毎月の返済額も増加するため、想定していた利回りが低下する可能性があります。

とはいえ、金利が上昇しているタイミングは、景気が良いタイミングでもあり、物価上昇による賃料のアップや、不動産自体の資産価値が上がることも考えられます。なるべく経済状況に依存しないように、計画的に取り組むようにしましょう。

高い金利でローンを組むと次のローンに影響しやすい

高い金利でローンを組むと、次にローンを組むときに悪影響を及ぼす可能性があります。というのも、冒頭で紹介した金融機関以外に「ノンバンク」と呼ばれる、預金業を行わずに、貸付業のみを行う金融機関があります。

ノンバンクは、一般的な金融機関と比べてローンの審査が通りやすい一方で、3〜4％といった高金利で貸付を行っています。もし、高金利でローンを組んだ場合、毎月の返済だけで手一杯になり、キャッシュフローが悪化する原因になり得ます。

また、ローンの審査を行う際に、収入のうちどれくらいを返済に割り当てているかという「返済負担率」も厳しくチェックされます。仮に、1軒目の不動産購入時に高金利でローンを組み、次の物件購入に向けてローンを借り入れようとしたときに、返済負担率のオーバーで融資を受けられない危険性があります。

海外不動産投資用ローンの借入は難しい

金利相場一覧でも紹介した東京スター銀行では、海外不動産投資用に融資を提供しています。ただし、厳しい条件が求められるほか、条件を満たしていても審査に通過する可能性は低いと言われています。

東京スター銀行 海外不動産投資用ローン

項目	条件内容
金利	金利：0.85％〜8.35%
借入可能金額	100万円以上、1億円以下
借入可能期間	最長30年
融資対象	個人名義の不動産のみ(法人名義は不可)
その他	・年収1000万円以上(年収がわかる書類が必須) ・申込時69歳以下、完済時84歳以下 ・事務手数料2.2％

ローンを組む前にシミュレーションを行う

不動産投資用ローンを組む前に、完済するまでのシミュレーションを行うようにしましょう。基本的に不動産投資用ローンの利息は残債方式での計算であるため、借入期間が長いほど、返済額も増えていきます。

今は安定した収入があるから安心できても、今後数年、数十年の期間で、急に収入が途絶えてしまうこともゼロではありません。事前にシミュレーションを行い、無理のない返済を心がけるようにすることが大切です。

例1：1000万円の物件を自己資金300万円、700万円のローン(固定金利1.8％、20年)で購入する場合

1つ目のケースは、1000万円の物件を購入するのに自己資金300万円、700万円のローン(固定金利1.8％、借入期間20年)を組んだ場合です。

固定金利1.8％で700万円を20年かけて返済するとなると、毎月の返済額は約3.5万円です。また、返済額のうち元本の700万円を引いた利息は約130万円に及びます。

例2：3000万円の物件を自己資金1000万円、2000万円のローン(固定金利2％、30年)で購入する場合

次に、3000万円の物件を自己資金1000万円、2000万円のローン(固定金利2％、借入期間30年)で購入する場合です。

固定金利2％で2000万円を30年間借り入れた場合、毎月の返済額は約7.4万円です。また、返済額から元本2000万円を引いた利息は、約660万円になります。

まとめ

不動産投資用ローンを活用して物件を購入する場合、金利に注意しながら金融機関にて申請しましょう。金融機関ごとに金利にバラつきがあるほか、変動・固定金利で差が生じるので慎重に選ぶ必要があります。

また、低金利でローンを借り入れたい方は、地道に返済実績を作りながら交渉したり、低金利での融資を提供している日本政策金融公庫に相談したりしましょう。

当社では、海外不動産購入の相談や、予算に応じておすすめの物件を紹介しています。海外不動産投資におけるローンの借入は難しいものの低価格の物件も取り扱っているので、この機会にお問い合わせください。

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November 11, 2022 at 05:06PM
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