中古住宅を購入したり土地売却をしたりする際には、不動産会社に仲介してもらうことが多いですが、仲介手数料の相場はどのくらいかご存じでしょうか？ 実は、諸費用としてかかる仲介手数料の割合は大きいため、相場を事前に知っておく必要があるのです。
今回は、不動産売買で不動産会社に支払う仲介手数料について、相場、支払うタイミング、値引きは可能かどうか解説します。
不動産売買における仲介手数料とは
不動産を売り買いする際に発生する「仲介手数料」とは、売主・買主の双方が、売買の仲介をしてくれた不動産会社に支払う費用です。不動産売買の手続きでは専門知識が必要となりますので、その道のプロである不動産会社に仲介を依頼して進めるのが一般的です。
仲介手数料の「上限」は法律で決められている
仲介手数料の限度額は、宅地建物取引業法にて以下のように定められています。
| 不動産売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5% |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売買価格の4% |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3% |
売買価格が4,000万円など大きい場合は、上の表のとおりに4,000万円を3つの価格帯に分けて算出された仲介手数料を合算することになります。これではちょっと手間がかかりますので、以下の速算法を利用することもあります。また、この算出方法は、一戸建てでもマンションの場合でも変わりなく、さらに最後に消費税（10%）が加算されます。
・仲介手数料の上限速算法（税抜）
| 不動産売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格の4%+2万円 |
| 400万円超 | 売買価格の3%+6万円 |
仲介手数料を支払うタイミングは？
仲介手数料は、「不動産の売買契約が無事に終結した際の成功報酬」という位置づけですので、基本的に物件の引き渡しまで完了してから支払うものです。
実際には、仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社と依頼者で協議して決められ、売買契約が成立した時点で半額分を、物件の引き渡しが完了したら残り半分を支払うのが一般的となっています。
不動産売買における仲介手数料の「相場」
すでにご紹介したとおり、仲介手数料は宅地建物取引業法で報酬の限度額が定められています。しかし、これはあくまでも「それ以上の仲介手数料を取ってはならない」という意味ですので、上限に達しなければ仲介手数料はいくらに設定してもよいことになっています。しかし、仲介手数料の相場については、法律上の上限額を適用している不動産会社がほとんどです。
売買価格ごとの仲介手数料の上限額（100万円から1億円まで、税込）を一覧でまとめましたので、参考にしてください。税込価格にしてみると、仲介手数料はかなり大きな出費となることが分かります。
| 不動産の売買価格 | 仲介手数料（税込） | 不動産の売買価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 5万5,000円 | 4,500万円 | 155万1,000円 |
| 200万円 | 11万円 | 5,000万円 | 171万6,000円 |
| 300万円 | 15万4,000円 | 5,500万円 | 188万1,000円 |
| 400万円 | 19万8,000円 | 6,000万円 | 204万6,000円 |
| 500万円 | 23万1,000円 | 6,500万円 | 221万1,000円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 | 7,000万円 | 237万6,000円 |
| 1,500万円 | 56万1,000円 | 7,500万円 | 254万1,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 | 8,000万円 | 270万6,000円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 | 8,500万円 | 287万1,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 | 9,000万円 | 303万6,000円 |
| 3,500万円 | 122万1,000円 | 9,500万円 | 320万1,000円 |
| 4,000万円 | 138万6,000円 | 1億円 | 336万6,000円 |
仲介手数料の割引に応じてもらえるのはどんなとき？
本来は、仲介手数料は不動産会社と依頼者が話し合って決めるものです。そのため、下記のような場合では、交渉次第で仲介手数料を割引してもらえる可能性もあります。
両手取引の場合
不動産の売買では、売る側でも買う側でも仲介手数料を支払わなければなりませんが、その際に仲介役として不動産会社1社のみが間に入る場合を「両手取引（単独仲介）」といいます。
両手取引の場合は、不動産会社1社が売主・買主の双方からそれぞれ仲介手数料を受け取ることができます。1つの売買契約の仲介で大きな利益を上げられるため、仲介手数料の割引に応じてくれる場合もあります。
売買価格が高額の場合
不動産仲介手数料はそのときの売買価格によって変動します。売買価格が高額となった場合には、不動産会社の儲け分も大きくなりますので、手数料を少々割り引いてもらえる可能性もあります。
成約までの期間が短い場合
仲介者は物件を売却するために、インターネット上に情報を掲載したり、チラシ広告を作成して配布したりなどの広告宣伝を行います。この広告宣伝費は仲介手数料に含まれているものですが、買い手がなかなか見つからない場合は、広告宣伝費の出費もかさむことになります。
逆に買い手が短期間で見つかった場合は、広告宣伝費の節約となるわけです。そのため、成約までの期間が短かった場合は、仲介手数料の割引交渉をしてみてもよいでしょう。
売却価格が事前査定より低い場合
不動産を売却する前に、いくらで売れるのかという査定を行うのが一般的です。その後、売買契約が成立したときに、売却価格が事前査定した際の価格よりも低くなったときは、不動産会社が値引きに応じてくれる場合があります。
こんな仲介会社には注意が必要
仲介手数料の設定については、基本的にルールを守って行っている不動産会社がほとんどです。しかし、中には以下のような会社もありますので、注意しましょう。もしこのような会社に当たってしまった場合は、担当者から納得がいく回答をもらえないようならば、売却の依頼は別の会社に変更することも検討しましょう。
- 法律上の上限よりも高い仲介手数料を求める
- 「法律上の上限額=法律上の一律額」と依頼者に虚偽の説明をしてくる
- 中古マンションなど中古住宅を売却する際に「仲介手数料無料」を売りにしている会社
→物件を他社には紹介せず自社のみで販売する「囲い込み」のリスクあり - 仲介手数料にプラスして、こちらから依頼していない広告宣伝費などを請求してくる
→仲介手数料には広告宣伝費・現地案内費用などがもともと含まれているため
対して、仲介手数料が無料となっても安心なケースもあります。新築マンションをデベロッパー（不動産開発会社）が直接販売する場合は、建設設計から販売活動までが一貫して行われることから、仲介手数料が発生しません。
直接取引なら仲介手数料なし！ ただしリスクがあることを知っておこう
不動産会社に仲介を依頼せず、売主と買主が直接取引を行う場合は、仲介手数料が発生しませんので、出費を抑えられます。しかし、直接取引では以下のようなリスクもありますので、豊富な専門知識を持つ不動産会社などのプロに相談するのが賢明でしょう。
買い手を探す手間や時間がかかる
物件売却の広告宣伝は、個人でもインターネットなどを利用して行うことは可能ですが、より高い価格で早めに売却したい場合は、経験豊富な専門家にまかせるのがベストです。
相場よりも安い価格で売却してしまう可能性がある
個人で査定を申し込んで売却価格を決定することもできますが、資産価値は変動しますので、不動産のプロに相談しながら売買契約を終結するほうが、納得した価格で成立させられるでしょう。
不動産売買に関する諸手続きで、間違えてしまう可能性がある
不動産売買では専門用語が飛び交い、法律も深く絡むことから、手続きで間違えてしまうと法律違反となってペナルティーを課される可能性があります。
まとめ
不動産の売買で発生する仲介手数料は、決して安い金額ではありませんが、その金額なりの大きな意味がある費用だといえます。仲介手数料の上限は法律で定められていますが、あくまでも「上限」であって、不動産会社との話し合いやさまざまな条件下では値引きに応じてもらえることもあります。仲介手数料を提示されたら、その金額がご紹介した相場からかけ離れていないか、しっかりと確認するようにしてください。
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September 01, 2020 at 10:00PM
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