マンションを購入したときの固定資産税は、物件ごとに異なります。そのため一概にいくらとはいえませんが、購入価格や条件などをもとにおおよその金額を試算することはできます。
この記事では、固定資産税がどのように算出されるのか、基礎知識をお伝えするとともに、6,000万円のマンションを購入した場合を例として金額のシミュレーションを行います。
固定資産税とは？
固定資産税とは、土地や建物などの資産を所有する人が納める税金です。
マンションなどもその対象となり、所有が続く限りは１年に1回納税することになります。消費税や所得税などは国税ですが、固定資産税は住民税などと同じ地方税にあたり、市町村などが徴収します。
税額は、その資産の価値によって決まります。土地や建物などの評価に基づいた「課税標準額」に、1.4％の課税率（標準税率）をかけて、以下のような計算式で算出します。
固定資産税＝課税標準額×標準税率（1.4％）
ただし、「超過課税」として、1.4％を超える税率を課しているところもあります。
固定資産の評価について
固定資産税の課税標準額は、土地や建物について「どれだけの価値があるのか」を地方自治体が評価し、算出します。物件の購入価格そのものとは異なるので注意しましょう。
その金額は「固定資産評価基準」という全国統一のルールに基づいて決定されます。金額の目安としては、おおむね以下のようになっています。
- 土地：地価公示価格の70％程度
- 建物：実勢価格（時価）の50〜70％程度
また、評価は原則として3年おきに見直されます（評価替え）。さまざまな要因によって地価が上下したり、経年劣化によって建物の価値が下がったり、リフォームなどで建物の価値が上がったりすると評価額も変化します。
マンションの固定資産税の計算方法は？
では、マンションの固定資産税はどのように計算されるのでしょうか。基本的な計算式は、先ほど紹介した「課税標準額×1.4％」となります。ただし、マンションでも一戸建てでも、「建物」と「土地」では分けて計算します。
【固定資産税の計算方法】マンションの建物部分
建物の課税標準額は、その家屋と同じものを建築する場合にかかる費用を点数化した「再建築評点」や、経年劣化によって価値が下がっていくことを考慮して計算されます。
どのくらい価値が下がるかは、築年数や木造か非木造かなどによって異なり、地域ごとに「経年減価補正率」という数値が定められています。基本的には、築年数が経過するほど減額される割合が高くなります。
ただし、大幅なリフォームや改装工事を行った場合は価値が上がり、固定資産税の評価額自体が上がることもあります。計算式としては以下になります。
家屋（建物部分）の課税標準額（評価額）＝単位あたり再建築評点×経年減価補正率×床面積×評点一点あたりの価額
こうして算出した課税標準額に、税率の1.4％をかけたものが、建物部分の固定資産税となります。また、後述しますが、新築住宅の場合は別途、軽減措置も適用されます。
【固定資産税の計算方法】マンションの土地部分
一方、土地についてですが、マンションを購入する場合、「所有するのは建物（部屋）だけ」と誤解している人もいるかもしれません。しかし、マンションは「土地をマンションの所有者全員で共同所有している」という扱いになります。
つまり、マンションの部屋を購入した人は、「土地の総面積にかかる固定資産税のうち、自分の持ち分割合」の税を支払う必要があります。たとえば、20戸あるマンションのうち１戸を所有している場合は、マンション全体の土地にかかる固定資産税の1/20にあたる金額です。
さらに、持ち分の土地の広さによって、軽減措置を受けることができます。計算式としては以下です。
土地の固定資産税：課税標準額（×軽減措置の税率）×1.4％
※課税標準額は、マンション全体の固定資産税評価額に対する持ち分割合で決まる
なお、これらの計算式で求められる固定資産税の額はあくまで参考であり、実際には家屋調査や自治体による評価に基づいて決まります。個別の税額の目安が知りたい場合は、不動産会社に問合せましょう。
新築・中古など、条件によってマンションの固定資産税はどう変わる？
固定資産税においては、新築のみに適用される軽減措置などがあります。条件の違いによるポイントについて解説します。
新築の建物に適用される軽減措置
マンションでも一戸建てでも、新築の家屋を購入した場合、建物部分にかかる固定資産税には軽減措置がなされます。120平米までの居住部分の家屋の固定資産税が1/2に軽減されるもので、以下のように定められています。
- 耐震性・耐久性に関して一定の基準を満たした「長期優良住宅」：5年間
- その他、一般の住宅（床面積が50平米以上280平米以下）：3年間
※さらに、3階建て以上かつ耐火・準耐火建築物の場合は2年間、軽減措置が延長される
マンションは鉄筋コンクリート造か鉄骨造なので、ほとんどは耐火・準耐火建築物となり、5〜7年間の軽減措置が受けられます。
土地の固定資産税に適用される軽減措置とは
土地に対しては、新築・中古にかかわらず「住宅用地の特例」という固定資産税の軽減措置がなされます。期間の限定はありませんが、広さによって適用される割合が以下のように異なります。
- 200平米以下の部分（小規模住宅用地）…1/6をかけて計算
- 200平米を超える部分（一般住宅用地）…1/3をかけて計算
一般的にマンションの一部屋だけを所有している場合、土地の持ち分割合を計算して200平米を超えることは少ないため、1/6をかけて計算すると考えていいでしょう。
中古マンションの固定資産税はいつから払う？
固定資産税を納めるのは原則として「その年の1月1日に物件を所有していた人」と定められています。そのため、1月2日以降にマンションを購入しても、固定資産税を納めるのは翌年からになります。
しかし、中古マンションを1年の途中で購入した場合は、その年の所有期間を日割りで計算して、売主に支払うケースもあります。
たとえば、8月に中古マンションを購入した場合、残り4ヶ月分の固定資産税を購入代金の一部として売主に渡すという契約になります。物件によっても異なるので、必ず不動産会社に確認しましょう。
6,000万円のマンションの固定資産税を築年数別にシミュレーション
では、6,000万円のマンションを購入した場合の固定資産税納税額を、経年ごとにシミュレーションしてみましょう。例として、東京都内、鉄筋コンクリート造の新築マンションを購入した場合で考えます。
まず、計算方法の確認ですが、固定資産税の求め方は「課税標準額×税率（1.4％）」です。さらに、建物と土地、それぞれ考慮すべき条件があります。今回は以下の条件を設定しました。
条件
- 建物と土地の課税標準額を正確に求めるには、建物の設備や土地の条件など詳細な設定が必要となり複雑になるので、今回は簡便的に「建物の評価（課税標準額）＝実勢価格の70％」「土地の評価（課税標準額）＝公示価格の約70％」と設定して計算する
- 新築で所有する建物部分は120平米以下で、長期優良住宅ではないものとして、最初の5年間は1/2の軽減措置を適用
- 土地は、住宅用地の特例により1/6の軽減措置を適用
ここでは計算の都合上、土地の評価額は年数がたっても変わらないものと考えます。建物の評価額は経年減価補正によって変化するものとし、「新築時、築6年、築11年、築21年」の4つの時点で試算します。
新築時…6,000万円のマンション、固定資産税はいくら？
地域によっても異なりますが、マンションの場合は購入金額のうち大体70％が建物、30％が土地といわれています。
そのため、今回は6,000万円のうち、4,200万円が建物、1,800万円が土地と設定します。課税標準額はそれぞれ70％とすると、以下のように計算できます。
建物：（4,200万×70％）×1/2×1.4％＝20万5,800円
土地：（1,800万×70％）×1/6×1.4％＝2万9,400円
⇒ 合計：20万5,800円＋2万9,400円＝23万5,200円
新築のマンションを購入した場合、建物については、固定資産税が5年間1/2となる軽減措置が適用されます。土地部分に対しても、住宅用地の軽減措置が適用されて1/6となります。
新築当時は、建物・土地ともに軽減措置による減額があることから、固定資産税がぐっと抑えられます。
築6年経過…6,000万円のマンション、固定資産税はいくら？
築6年が経過すると、新築時に受けられた建物に対する軽減措置は受けられなくなります。一方で、経年減価補正によって建物の価値が下がり、その分が減額されます。
建物の評価は、資材や設備などさまざまな条件によって決まりますが、ここでは東日本不動産流通機構のデータ（※）より、築年数によって物件の価格がどのくらい変わるのか、平均の変動率を算出しました。
築0〜5年時点の価格と、築6〜10年時点の価格を比べると、およそ-14％となります。この変動率を基に、築6年時点の実勢価格を計算し、固定資産税を求めると以下のような計算になります。
建物：（4,200万－｛4,200万×14％｝）×70％×1.4％＝35万3,976円
土地：（1,800万×70％）×1/6×1.4％＝2万9,400円
⇒ 合計：35万3,976円＋2万9,400円＝38万3,376円
建物については、新築時の軽減措置がなく、経年減価による補正もまだあまりかからないため、固定資産税は高めになります。仮にこの築6年のマンションを中古で購入すると、最初からこのくらいの税額がかかることになります。
（※）東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020）」
築11年経過…6,000万円のマンション、固定資産税はいくら？
築6年時よりもさらに建物の評価が下がります。先ほどと同じように、建物の価格の変動率を計算すると、築11〜15年時点では、およそ新築（築0〜5年）時の−28％となります。
建物：（4,200万－{4,200万×28％}）×70％×1.4％＝29万6,352円
土地：（1,800万×70％）×1/6×1.4％＝2万9,400円
⇒ 合計：29万6,352円＋2万9,400円＝32万5,752円
築6年時よりは安くなりますが、新築当時の固定資産税と比べるとまだまだ高いことが分かります。築浅の中古マンションを購入する場合は新築と異なり、軽減措置を受けられない分、負担が大きくなる傾向があるといえるでしょう。
築21年経過…6,000万円のマンション、固定資産税はいくら？
築21年が経過すると、新築時と比べた建物の価格変動率は、およそ－46％となるので、固定資産税は以下のように求められます。
建物：（4,200万－｛4,200万×46％｝）×70％×1.4％＝22万2,264円
土地：（1,800万円×70％）×1/6×1.4％＝2万9,400円
⇒ 合計：22万2,264円＋2万9,400円＝25万1,664円
以上、シミュレーションの結果をまとめると、6,000万円のマンションの固定資産税の目安は次のとおりです。
新築…23万5,200円
築6年…38万3,376円
築11年…32万5,752円
築21年…25万1,664円
築20年を経過すると、経年減価補正による減額が大きくなるので、新築時に近い税額まで下がります。しかし、これはあくまで目安であり、実際の固定資産税は土地の評価の変化、リフォームによる建物の評価の変化など、さまざまな要因で上下します。
また、築年数による価格の変動率も、今回は2020年の首都圏のデータを基にしており、実際は年や地域、物件の条件によって変わってきますので、すべてのケースに適用できるわけではありません。
物件ごとの条件に合わせて、詳細なシミュレーションを行うようにしましょう。
マンションの固定資産税に関するQ＆A
Q.タワーマンションは、一般のマンションと比べて固定資産税に違いはありますか？
A.2018年度から、一定の高さを超えるタワーマンションの場合、高層階では固定資産税も高くなるように定められました。
以前は、階数によって税額が変わることはありませんでしたが、一般的にタワーマンションの高層階は販売時の価格が低層階より高くなるので、それに合わせるように法改正が行われました。
Q.マンションの固定資産税が高くなるケースを教えてください。
A.吹き抜けがあるなど通常の住戸と比べて天井が高い、天井埋込エアコンや暖炉などの高価な設備があるという場合、建物としての価値が高いとみなされ、固定資産税評価額が高くなる傾向にあります。
Q.一戸建てと比べてマンションのほうが固定資産税は高くなりますか？
A.購入価格が同じマンションと一戸建てを比較すると、一般的にマンションのほうが高い固定資産税を支払うケースが多いです。
マンションは一戸建てと比べて建物の価値が高いと評価されるからです。評価のひとつの基準となるのは耐用年数です。鉄筋コンクリート造が多いマンションは、木造の一戸建てと比較して丈夫（耐用年数が長い）と判断されます。
税法上の価値がゼロになるまでの期間（減価償却期間）は、木造の一戸建ては22年ですが、鉄筋コンクリート造のマンションは47年と倍以上の時間があります。
加えて、物件の価格を土地と建物に分けたとき、マンションは建物のほうが比率が高くなっています。一戸建てはその逆で、土地のほうが高い比率になります。つまり、一戸建てに比べて建物部分の価値がより高く判断され、金額の割合も多いので、固定資産税もそれに応じて高くなる傾向があるといえます。
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July 06, 2021 at 02:29PM
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